ATTOM, un curador líder de datos inmobiliarios, ha publicado su último Informe Especial de Riesgo de Vivienda, destacando que condados en California y Nueva Jersey muestran la mayor vulnerabilidad a las caídas del mercado durante el primer trimestre de 2025. Este informe evalúa el riesgo basándose en la asequibilidad de la vivienda, la proporción de hipotecas seriamente sumergidas, las ejecuciones hipotecarias y las tasas de desempleo locales.

Hallazgos Clave:

• Concentración de Riesgo: El informe revela que 23 de los 50 mercados más vulnerables se encuentran en California (14 condados) y Nueva Jersey (9 condados). Los tres condados más en riesgo identificados por ATTOM son Butte, Humboldt y Shasta en el norte de California, que, además de las fuerzas del mercado, han sido afectados por incendios forestales en los últimos años. Les siguen los condados de Atlantic y Cumberland en la costa sur de Nueva Jersey.
• Factores de Riesgo Detallados:
  • Asequibilidad de la Vivienda: La estabilidad del mercado y varios años de compras agresivas han llevado a una escalada de precios, haciendo que sea cada vez más difícil comprar una nueva vivienda en algunos mercados. En 109 de los condados analizados por ATTOM, un residente típico tendría que gastar más de la mitad de sus ingresos anuales para cubrir el pago inicial, la hipoteca y otros gastos iniciales de una vivienda de precio medio. A nivel nacional, el comprador típico necesitó justo por debajo de un tercio (32.5 por ciento) de su salario anual. Ejemplos de extrema inasequibilidad incluyen Kings County, NY (109.5% del salario anual), Maui County, HI (101.5%) y San Luis Obispo County, CA (100.1%).
  • Hipotecas Seriamente Sumergidas: Estas hipotecas se definen como aquellas en las que el saldo estimado combinado de los préstamos garantizados por la propiedad es al menos un 25 por ciento más que el valor de mercado estimado de la propiedad. A nivel nacional, el 2.8 por ciento de las propiedades tenían hipotecas seriamente sumergidas. Sin embargo, en 37.8 por ciento (216) de los condados examinados, esta tasa fue superada, y varias parroquias de Luisiana registraron tasas de dos dígitos, como Calcasieu Parish (14%) y East Baton Rouge Parish (13.7%).
  • Ejecuciones Hipotecarias: A pesar de que el número de ejecuciones hipotecarias se mantuvo bajo en gran parte del país durante el primer trimestre, más de una de cada 1,000 propiedades enfrentó una acción de ejecución hipotecaria en 19.2 por ciento (110) de los 572 condados. La tasa nacional fue de una de cada 1,515 viviendas. Dorchester County, SC, tuvo la peor tasa (una de cada 434 viviendas).
  • Tasas de Desempleo: La tasa de desempleo nacional en marzo de 2025 fue del 4.3 por ciento. Aproximadamente un tercio de los condados analizados tuvieron tasas de desempleo más altas, con Imperial County, CA (16.6%), Tulare County, CA (11.4%) y Merced County, CA (11.3%) liderando la lista.
• Mercados Menos Riesgosos: Más de la mitad (27) de los 50 condados menos riesgosos se ubicaron en estados del sur, seguidos por 12 del medio oeste y siete del noreste. Tennessee lideró con nueve condados, y Virginia con siete. Estos condados tienden a ser más asequibles, aunque no por un gran margen, y mostraron tasas de desempleo consistentemente por debajo del promedio nacional, así como tasas de ejecución hipotecaria muy bajas.

Rob Barber, CEO de ATTOM, subraya que no existe una métrica inequívoca para determinar dónde es seguro comprar y dónde es arriesgado, pero que la combinación de estos puntos de datos proporciona una visión más profunda sobre la dirección probable de los valores de las propiedades en el futuro.

Este análisis de ATTOM sirve como un punto de referencia crucial para posibles compradores de viviendas e inversores inmobiliarios que buscan comprender la salud de su mercado local.

Metodología del Informe: El Informe Especial de Impacto de Mercado de ATTOM se basa en los datos del primer trimestre de 2025 de actividad de ejecuciones hipotecarias, asequibilidad de la vivienda e informes de propiedades sumergidas de ATTOM, junto con las cifras de desempleo de marzo de 2025 de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU.. Los condados con datos suficientes fueron clasificados basándose en el porcentaje de propiedades con una presentación de ejecución hipotecaria, el porcentaje de salarios locales promedio necesarios para afrontar los gastos principales de poseer una vivienda de precio medio, y el porcentaje de propiedades con saldos hipotecarios pendientes que superaban el 125 por ciento de sus valores de mercado estimados, junto con las tasas de desempleo a nivel de condado. Se les dio el mismo peso a cada categoría para desarrollar una clasificación compuesta.

Fuente: Excerpts from “ATTOM Q1 2025 Housing Impact Report: CA, NJ Counties Top List”.